In breve
Comprare costa molto all’inizio e sempre meno con gli anni. L’affitto costa uguale ogni anno. Per questo la risposta dipende soprattutto da una cosa: quanti anni pensi di restare in quella casa.
Con una casa da 200.000 €, 40.000 € di anticipo, un mutuo al 3,5% per 25 anni e un affitto da 750 € al mese, comprare costa meno dal decimo anno in poi. Se resti meno, costa meno l’affitto.
Il conto, voce per voce
Il confronto giusto non è fra rata e affitto. È fra quello che ti costa abitare nella casa in un caso e nell’altro: i soldi che escono e non tornano.
Prendiamo l’esempio e guardiamo dieci anni. La casa costa 200.000 €: ne metti 40.000 di anticipo e 160.000 li chiedi alla banca, al 3,5% fisso per 25 anni. Per comprarla spendi altri 14.000 € fra agenzia, notaio, imposte e banca. Una casa simile, in affitto, costa 750 € al mese.
| Voce | Comprare | Affitto |
|---|---|---|
| Spese d’acquisto | −14.000 € | – |
| Interessi del mutuo | −48.166 € | – |
| Spese in più da proprietario | −15.000 € | – |
| Affitti pagati | – | −90.000 € |
| Rendimento dei soldi non spesi | – | +11.826 € |
| Ti costa | 77.166 € | 78.174 € |
Importi arrotondati all’euro. Sono i numeri di partenza del calcolatore: lì puoi mettere i tuoi.
In dieci anni i due costi sono quasi uguali: comprare costa 1.008 € in meno. Ma il risultato cambia molto con gli anni. Se resti cinque anni, l’affitto costa 8.293 € in meno. Se ne resti venti, comprare costa 33.489 € in meno.
Due voci meritano una spiegazione.
- Spese in più da proprietario. Manutenzione, assicurazione, lavori di condominio: quelle che un inquilino non paga. Nell’esempio 1.500 € l’anno.
- Rendimento dei soldi non spesi. Chi resta in affitto non spende l’anticipo e le spese d’acquisto: 54.000 € che può tenere investiti. Nell’esempio rendono il 2% l’anno.
Perché la rata non è tutta un costo
Nella tabella non c’è la rata del mutuo, che pure è la spesa più grossa di chi compra: 801 € al mese nell’esempio. Ci sono solo gli interessi.
Il motivo è che dentro ogni rata ci sono due cose diverse. Una parte sono gli interessi: vanno alla banca e non tornano. L’altra parte ripaga il mutuo: riduce il debito e fa crescere la parte di casa che è tua.
Dieci anni di rate, nell’esempio
- Rate pagate
- 96.120 €
- Interessi
- 48.166 €
- Mutuo ripagato
- 47.954 €
Dopo dieci anni il mutuo da restituire è sceso da 160.000 € a 112.046 €.
L’affitto invece è tutto un costo: alla fine dei dieci anni non ti resta niente in mano. È la differenza che il confronto fra rata e affitto nasconde. Come funziona la rata, mese dopo mese, è nella guida Mutuo e patrimonio: quanta casa è già tua.
Le spese d’acquisto
Sono il motivo per cui comprare conviene solo se resti abbastanza. Si pagano una volta sola, all’inizio, e non tornano indietro: se vendi dopo tre anni le hai spese per niente. Più anni resti, meno pesano.
- Agenzia. Se compri tramite un’agenzia, la provvigione è di solito la voce più alta. Si concorda e va chiesta prima.
- Notaio. Il compenso per l’atto di acquisto e per l’atto di mutuo.
- Imposte. Dipendono da chi vende e dal tipo di casa: le regole sono qui sotto.
- Banca. Istruttoria, perizia e l’imposta sul mutuo, trattenuta dalla banca quando lo eroga.
Sulle imposte, per chi compra con le agevolazioni “prima casa”:
| Chi vende | Imposta principale | Imposte fisse |
|---|---|---|
| Un privato | Registro 2% | 50 € + 50 € |
| Un’impresa, con IVA | IVA 4% | 200 € × 3 |
Quando vende un privato, il 2% non si calcola sul prezzo ma sul valore catastale della casa, che di solito è più basso; l’imposta minima è 1.000 €. Quando vende un’impresa con IVA, il 4% si calcola sul prezzo. Senza le agevolazioni prima casa l’imposta di registro sale al 9%. I dettagli sono nella scheda Acquisto prima casa dell’Agenzia delle Entrate.
L’anno di pareggio e cosa lo sposta
L’anno di pareggio è il primo in cui comprare non costa più dell’affitto. Nell’esempio è il decimo. È il numero che conta, perché trasforma “conviene comprare?” in una domanda a cui sai rispondere: “resterò in questa casa almeno dieci anni?”.
Come per ogni conto, basta cambiare un dato per spostarlo:
| Cosa cambia | Comprare conviene |
|---|---|
| L’esempio di partenza | dal 10° anno |
| Affitto a 900 € al mese invece di 750 | dal 5° anno |
| Affitto a 650 € al mese | dal 17° anno |
| Mutuo al 4,5% invece del 3,5% | dal 18° anno |
| La casa cresce di valore dell’1% l’anno | dal 5° anno |
| L’affitto aumenta del 2% l’anno | dall’8° anno |
| I soldi non spesi rendono il 4% invece del 2% | dal 24° anno |
Il rapporto fra affitto e prezzo è la prima cosa da guardare. Dove gli affitti sono alti rispetto ai prezzi delle case, comprare conviene presto. Dove sono bassi, l’affitto resta la scelta meno cara per molti anni.
Subito dopo viene il tasso: un punto in più sposta il pareggio di otto anni, perché gli interessi sono la voce più grande del conto.
Le tre ipotesi
Le ultime tre righe della tabella sono diverse dalle altre. Prezzo, affitto e tasso li conosci oggi. Queste no: riguardano il futuro, e nessuno le sa prima.
- Quanto cresce il valore della casa. Dipende dalla zona e dal momento. Il calcolatore parte da zero, cioè dalla casa che fra dieci anni vale quanto oggi, e ti lascia mettere la tua ipotesi. È la più delicata: l’1% l’anno dimezza l’anno di pareggio.
- Quanto aumenta l’affitto. Anche questo parte da zero. Se pensi che gli affitti nella tua zona saliranno, comprare conviene prima.
- Quanto rendono i soldi che non spendi. Se resti in affitto e tieni anticipo e spese d’acquisto su un conto che non rende niente, metti zero: comprare conviene dal sesto anno. Se li investi bene, l’affitto regge molto più a lungo.
Il modo onesto di usarle è provarne più di una. Se comprare conviene sia con l’ipotesi prudente sia con quella ottimista, la risposta è solida. Se cambia da una all’altra, la decisione dipende da cose che il conto non può sapere.
Quello che il conto non dice
La libertà di spostarti
Lasciare una casa in affitto costa un preavviso. Lasciare una casa di proprietà vuol dire venderla o affittarla, con i tempi e le spese che servono. Se il lavoro o la famiglia possono portarti altrove nei prossimi anni, questa differenza pesa più di qualche migliaio di euro.
La stabilità
Con un mutuo a tasso fisso sai quanto pagherai fino all’ultima rata, e nessuno può chiederti di lasciare la casa. In affitto dipendi dal contratto e dal proprietario.
Le sorprese
Da proprietario le spese grosse arrivano tutte insieme e senza preavviso: il tetto, la facciata, la caldaia. Nel conto sono una media annua; nella realtà sono un anno da 300 € e uno da 8.000.
Il fisco
Il calcolatore non considera due cose che aiutano chi compra la casa in cui vive. La prima: sugli interessi del mutuo per l’abitazione principale si può detrarre il 19%, su un massimo di 4.000 € di interessi l’anno, quindi fino a 760 € l’anno, con limiti per i redditi più alti (guida Interessi passivi per mutui dell’Agenzia delle Entrate). La seconda: sulla casa in cui abiti non si paga l’IMU, tranne che per le case di lusso. Per la tua situazione senti un commercialista.
Vendere presto
Il conto presume che tu possa restare gli anni che hai deciso. Se devi vendere prima, alle spese d’acquisto già pagate si aggiungono quelle di vendita, e il prezzo è quello del momento, non quello che speravi.
Come decidere
Quattro domande, in ordine.
- Quanti anni resterai, realisticamente? Confrontali con il tuo anno di pareggio. Se sono meno, l’affitto costa meno.
- Quanto costa l’affitto di una casa come quella? Cerca un annuncio vero, nella stessa zona e della stessa misura. È il dato che sposta di più il risultato.
- Dopo anticipo e spese ti resta un margine? Comprare con tutti i risparmi lascia scoperti proprio quando arrivano le spese impreviste.
- Il risultato regge se cambi le ipotesi? Prova con la casa che non cresce di valore e con un tasso più alto. Se conviene ancora, puoi fidarti.
Domande frequenti
Conviene comprare casa o restare in affitto?
Dipende da quanti anni resti. Con una casa da 200.000 €, 40.000 € di anticipo, un mutuo al 3,5% per 25 anni e un affitto di 750 € al mese, comprare costa meno dal decimo anno in poi.
Dopo quanti anni conviene comprare casa?
Nell’esempio della guida dopo dieci. Con un affitto più alto, 900 € al mese, ne bastano cinque; con un mutuo al 4,5% ne servono diciotto. Il numero cambia con i tuoi dati: lo calcola il calcolatore.
La rata del mutuo è meglio dell’affitto perché la casa resta mia?
Solo in parte. Dentro la rata ci sono gli interessi, che sono un costo come l’affitto, e la parte che ripaga il mutuo, che resta tua. Nell’esempio, in dieci anni, su 96.120 € di rate 48.166 € sono interessi.
Quali spese ci sono quando si compra casa?
Agenzia, notaio, imposte sull’acquisto e spese della banca per il mutuo. Per la prima casa comprata da un privato l’imposta di registro è il 2% del valore catastale; da un’impresa con IVA si paga il 4% del prezzo.
Gli interessi del mutuo si possono detrarre?
Sì, per il mutuo sull’abitazione principale: il 19% degli interessi, su un massimo di 4.000 € l’anno, quindi fino a 760 € l’anno, con limiti per i redditi più alti.
Di quanto cresce il valore di una casa?
Dipende dalla zona e dal momento, e nessuno lo sa prima. Per questo il calcolatore parte da zero e ti lascia mettere la tua ipotesi.
Questa guida spiega come si fa il conto e riassume le regole in vigore alla data indicata in alto. Non sostituisce il parere di un commercialista o di un notaio.