Conviene comprare casa per affittarla? Come fare il conto

Il rendimento, prima e dopo le spese

Il rendimento dice quanto ti dà la casa in un anno, in rapporto a quanto vale. È il numero che permette di confrontare una casa con un’altra, e una casa con un altro modo di usare gli stessi soldi.

Ce ne sono due, e negli annunci si vede quasi sempre il primo.

Dall’8% al 4,6%: quasi metà del rendimento se ne va in tasse sull’affitto, condominio, IMU, assicurazione, manutenzione. È normale, ed è il motivo per cui il primo numero da solo non serve a decidere. Come si calcolano tutti e due è nella guida Quanto rende un immobile; quali spese contare, in I costi di una casa in affitto.

Un rendimento è buono o no solo rispetto a qualcosa. Il confronto giusto è con quello che lo stesso denaro renderebbe altrove, per esempio in titoli di Stato, tenendo conto che una casa chiede più lavoro e si vende meno in fretta.

Con il mutuo cambia il conto, non la casa

Il rendimento misura la casa, non il modo in cui la paghi: è lo stesso con o senza mutuo. Quello che il mutuo cambia è quanto ti resta sul conto.

Nell’esempio, per comprare la casa hai messo 70.000 € e ne hai chiesti 110.000 alla banca, con una rata da 620 € al mese.

Sul conto restano 760 € in un anno: 63 € al mese. Sembra pochissimo, e chi guarda solo quello conclude che la casa non rende.

Ma dentro le rate ci sono 3.590 € che non sono andati alla banca: hanno ripagato il mutuo, e la parte di casa che è tua è cresciuta della stessa cifra. Sono soldi tuoi, solo che non li vedi sul conto. Lo spiega la guida Mutuo e patrimonio: quanta casa è già tua.

Il rovescio della medaglia: una casa comprata con il mutuo ha poco margine. Nell’esempio bastano due mesi senza inquilino per passare da 760 € a −1.136 €: 2.400 € di incassi in meno, 504 € di cedolare in meno. Quell’anno la casa la mantieni tu, di tasca tua.

Le spese d’acquisto di una seconda casa

Chi compra per affittare di solito non ha le agevolazioni “prima casa”, e le imposte sull’acquisto sono molto più alte.

Quando vende un privato l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, che di solito è più basso del prezzo; quando vende un’impresa l’IVA si calcola sul prezzo. Su un valore catastale di 100.000 €, fra il 2% e il 9% ci sono 7.000 € di differenza. Le regole sono nella scheda Acquisto prima casa dell’Agenzia delle Entrate.

A queste si aggiungono agenzia, notaio e spese della banca. Tutte insieme vanno contate nel capitale che metti: se la casa costa 180.000 € e fra anticipo e spese ne tiri fuori 85.000, è su 85.000 € che devi chiederti se ne vale la pena.

Affitto breve o affitto lungo

La stessa casa può dare risultati molto diversi secondo come la affitti. L’affitto breve incassa di più e spende di più; l’affitto lungo incassa meno ma con poche spese e poco lavoro. Quale lascia di più dipende soprattutto da quante notti si riempiono in un anno.

Se la casa che stai guardando può fare tutti e due, fai il conto in entrambi i modi prima di comprare: la guida è Affitto breve o affitto lungo: cosa conviene, il conto si fa con il comparatore.

Le tasse, ogni anno

Due imposte tornano ogni anno e vanno dentro le spese.

• Sull’affitto. Con la cedolare secca, il 21% sull’affitto lungo a canone libero e il 10% a canone concordato, nei comuni dove è previsto. Sull’affitto breve, il 21% su una casa e il 26% sulla seconda: i dettagli sono nella guida Cedolare secca sugli affitti brevi.
• Sulla casa. Su una casa che non è la tua abitazione principale si paga l’IMU. L’aliquota la decide il comune: quella di base è lo 0,86% e può arrivare all’1,06%. Si calcola sul valore catastale, non sul prezzo. La trovi nella delibera del comune dove sta la casa.

I rischi

Un conto fatto prima dice come va se tutto va come previsto. Queste sono le cose che lo fanno andare diversamente.

• I mesi vuoti. Fra un inquilino e l’altro, o in bassa stagione, la casa non incassa ma le spese e la rata restano.
• L’inquilino che non paga. Per riavere la casa serve una procedura di sfratto, e nel frattempo non incassi.
• I lavori. Tetto, facciata, caldaia: arrivano tutti insieme e non avvisano.
• Il tasso. Con un mutuo a tasso variabile la rata può salire, e il margine sul conto è il primo a sparire.
• Le regole. Le tasse sugli affitti cambiano spesso: nel 2026 il limite delle case in affitto breve con la cedolare è sceso da quattro a due.
• Vendere nel momento sbagliato. Una casa non si vende in un giorno, e il prezzo è quello di quel momento.

Tre controlli prima di comprare

• Il rendimento dopo le spese. Calcolalo con le spese vere, tutte, e confrontalo con quello che i tuoi soldi renderebbero altrove. Se la differenza è piccola, stai prendendo il lavoro e i rischi di una casa quasi gratis.
• Il conto dopo la rata. Deve restare positivo anche con qualche mese vuoto. Rifallo togliendo due mesi di incassi: se va sotto zero, devi sapere da dove prendi la differenza.
• Il margine. Dopo anticipo e spese d’acquisto deve restarti una riserva. Una casa comprata con tutti i risparmi diventa un problema al primo lavoro imprevisto.

Se la casa li passa tutti e tre, il conto regge. Il resto, cioè la zona, lo stato dell’immobile e il prezzo giusto, nessun calcolatore lo vede: va guardato di persona.

Questa guida spiega come si fa il conto e riassume le regole in vigore alla data indicata in alto. Non è un consiglio di investimento e non sostituisce il parere di un commercialista o di un notaio.