Affitto breve o affitto lungo: cosa conviene

Il conto, voce per voce

Prendiamo una casa e affittiamola nei due modi per un anno. A notti: 100 € a notte, occupata il 65% dell’anno, con soggiorni di tre notti in media e un gestore che se ne occupa. A un inquilino: 750 € al mese, con un mese vuoto fra un contratto e l’altro.

Importi arrotondati all’euro. Sono i numeri di partenza del calcolatore: lì puoi mettere i tuoi.

L’affitto breve incassa quasi tre volte tanto. Alla fine dell’anno, però, è l’affitto lungo a lasciare 407 € in più.

Il motivo sta nella strada che fanno i soldi. Di 100 € pagati dagli ospiti, all’affitto breve ne restano 18. Di 100 € pagati dall’inquilino, all’affitto lungo ne restano 57.

La rata del mutuo non c’è, ed è voluto: è la stessa comunque affitti la casa, quindi non sposta il confronto.

Il punto di pareggio e cosa lo sposta

Il punto di pareggio è l’occupazione a cui i due affitti ti lasciano la stessa cifra. Nell’esempio è il 68%: 250 notti occupate su 365. È il numero più utile di tutto il confronto, perché trasforma la domanda “quale conviene?” in una più concreta: “riesco a riempire 250 notti l’anno?”.

Il pareggio non è fisso. Basta cambiare un dato alla volta per vederlo muoversi:

Tre cose saltano all’occhio.

• Il gestore pesa più di tutto. Senza la sua quota il pareggio scende dal 68% al 42%. In cambio il lavoro lo fai tu: annunci, messaggi, arrivi, pulizie da organizzare.
• La durata dei soggiorni conta. Le pulizie si pagano a ogni cambio di ospite. Meno cambi, meno spese, a parità di notti.
• Le tasse possono ribaltare il risultato. Un affitto lungo a canone concordato o una seconda casa in affitto breve spostano il pareggio molto in alto.

Le spese che ha solo l’affitto breve

Nell’affitto lungo quasi tutte le spese di chi abita la casa sono dell’inquilino. Nell’affitto breve sono tue. Sono quattro, e insieme si prendono più della metà degli incassi.

• Portali. Airbnb, Booking e gli altri trattengono una commissione su ogni prenotazione. La percentuale dipende dal portale e dal tipo di contratto: guarda la tua nei riepiloghi dei pagamenti.
• Gestore. Se affidi la casa a un property manager, prende una quota degli incassi. Controlla su quale cifra è calcolata, se prima o dopo le commissioni dei portali: lo spiega la guida Come leggere il rendiconto del gestore.
• Pulizie e biancheria. Si pagano a ogni cambio di ospite. Nell’esempio sono 35 € per 79 soggiorni: 2.768 € in un anno.
• Bollette e internet. Luce, gas, acqua e connessione restano intestate a te. Nell’esempio 130 € al mese.

Poi ci sono le spese che paghi in ogni caso, perché la casa è tua: condominio, IMU, assicurazione, manutenzione. Nel confronto pesano uguale da una parte e dall’altra. L’elenco completo è nella guida I costi di una casa in affitto; le voci dell’affitto breve, una alla volta, sono in Affittare casa su Airbnb: quanto costa e quanto ti resta.

Le tasse nel 2026

Chi affitta da privato può scegliere la cedolare secca: un’imposta unica che prende il posto dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito dell’affitto. Le aliquote cambiano secondo il tipo di affitto.

Quattro cose da sapere.

• Per il fisco l’affitto è breve fino a 30 giorni. È la durata massima di ogni singolo contratto.
• Dal 2026 la cedolare sugli affitti brevi vale fino a due case. Dalla terza l’attività si considera svolta come impresa, con regole diverse. Fino al 2025 il limite era quattro.
• I portali che incassano trattengono già il 21%. È un acconto: lo ritrovi nella dichiarazione dei redditi, dove fai il conto finale.
• Con la cedolare, nell’affitto lungo il canone resta fermo. Chi la sceglie rinuncia all’aggiornamento ISTAT per tutta la durata dell’opzione.

Le aliquote e i limiti vengono dalla scheda Cedolare secca e dalla pagina Le locazioni brevi e la cedolare secca dell’Agenzia delle Entrate. Cambiano spesso con la legge di bilancio: per la tua situazione senti un commercialista. Come si calcola e come si versa è nella guida Cedolare secca sugli affitti brevi.

Quello che il conto non dice

Due affitti che lasciano la stessa cifra non sono uguali. Cambiano il lavoro che chiedono, i rischi e la libertà che ti lasciano.

Il tempo

L’affitto breve è un lavoro: annunci, prezzi, messaggi, arrivi e partenze, pulizie, piccole riparazioni. Se lo fai tu, quel tempo non compare nel conto ma c’è. Se lo affidi a un gestore, compare come quota sugli incassi. L’affitto lungo chiede molto meno: un contratto, un inquilino, qualche intervento durante l’anno.

Il rischio

Il rischio dell’affitto breve sono le notti vuote: gli incassi cambiano ogni mese e seguono la stagione. Il rischio dell’affitto lungo è l’inquilino che smette di pagare: per riavere la casa serve una procedura di sfratto, e nel frattempo non incassi.

Riavere la casa

Con l’affitto breve la casa torna tua quando vuoi: basta chiudere il calendario. Con l’affitto lungo no. Un contratto a canone libero dura quattro anni e si rinnova per altri quattro; uno a canone concordato dura tre anni più due. Alla prima scadenza puoi negare il rinnovo solo nei casi previsti dalla legge, per esempio se la casa serve a te o a un familiare stretto, e con sei mesi di preavviso (legge 431 del 1998, articoli 2 e 3).

Gli obblighi

L’affitto breve ha più regole da rispettare. Le principali, valide in tutta Italia:

• Il CIN. È il codice identificativo nazionale, da chiedere al Ministero del Turismo. Va esposto all’esterno dello stabile e scritto in ogni annuncio.
• La sicurezza. Ogni casa deve avere i rilevatori di gas e di monossido di carbonio e un estintore portatile.
• Gli ospiti. Le loro generalità vanno comunicate alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, dal portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

CIN e sicurezza sono nell’articolo 13-ter del decreto-legge 145 del 2023. L’affitto lungo chiede soprattutto la registrazione del contratto.

La casa

Un cambio di ospite ogni tre notti consuma più di un inquilino che resta per anni: biancheria, elettrodomestici, arredi. In compenso entri in casa spesso e vedi subito se qualcosa non va. Con l’affitto lungo la vedi di rado.

Le vie di mezzo

Fra le notti e i quattro anni c’è altro.

• Il contratto transitorio. È un contratto più corto di quelli ordinari, previsto dalla legge per le esigenze temporanee: un lavoro a termine, un trasferimento. Durata e condizioni dipendono dalle regole e dagli accordi del tuo comune.
• Un po’ e un po’. C’è chi affitta per qualche mese a chi lavora o studia in città e a notti nella stagione buona. Il conto si fa allo stesso modo: i mesi di canone da una parte, le notti dall’altra.

Come decidere

Quattro domande, in ordine.

• Quante notti riempi davvero? Parti da un dato, non da una speranza: lo storico della casa, se c’è, o il calendario di case simili nella tua zona. Poi confrontalo con il tuo punto di pareggio.
• Chi fa il lavoro? Se lo fai tu, il pareggio scende molto ma l’impegno è tuo. Se lo fa un gestore, metti la sua quota nel conto.
• Ti serve poter riavere la casa? Se pensi di usarla, venderla o darla a un figlio nei prossimi anni, un contratto lungo ti lega.
• Quanta incertezza reggi? L’affitto lungo dà la stessa cifra ogni mese. L’affitto breve può dare di più, con mesi buoni e mesi vuoti.

Qualunque strada scegli, la stima fatta prima va confrontata con quello che succede dopo: occupazione vera, spese vere, quanto ti resta mese dopo mese.

Questa guida spiega come si fa il conto e riassume le regole in vigore alla data indicata in alto. Non sostituisce il parere di un commercialista.