Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: quanto ti resta dopo le tasse

Cos’è un affitto breve per il fisco

Per il fisco un affitto è breve quando il contratto dura al massimo 30 giorni, riguarda una casa in Italia e le due parti sono persone, non imprese. I 30 giorni valgono per ogni singolo contratto: lo stesso ospite può tornare più volte nell’anno.

Valgono le stesse regole anche se affitti una stanza sola, se subaffitti o se la casa ce l’hai in comodato. E valgono se nel prezzo ci sono pulizie, biancheria e wifi. Non valgono più se offri altro, come la colazione o i pasti: in quel caso per il fisco è un’attività d’impresa.

La cedolare secca è una scelta. Prende il posto dell’IRPEF e delle addizionali regionale e comunale sul reddito dell’affitto.

Quanto si paga

La regola è il 26%. Il 21% vale per una sola casa all’anno, e quale sia lo decidi tu: la indichi nella dichiarazione dei redditi. Se ne affitti due, conviene scegliere quella che incassa di più.

Sullo stesso incasso, fra il 21% e il 26% ci sono 1.186 € di differenza in un anno.

Su cosa si calcola

È il punto che sorprende di più. La cedolare si calcola sull’intero importo pagato dall’ospite, non su quello che arriva a te. Non si toglie niente: né la commissione del portale, né la quota del gestore, né le spese della casa.

• Le pulizie contano. Se le fai pagare all’ospite come cifra fissa, entrano nell’importo tassato. Restano fuori solo le spese che l’ospite paga direttamente, o che gli riaddebiti sui costi e sui consumi veri.
• La commissione del portale conta. Quella a tuo carico fa parte dell’importo su cui paghi. Resta fuori solo la commissione che il portale chiede direttamente all’ospite.
• La cauzione non conta. Deposito e penali non sono incasso.

Il risultato è che il 21% è molto più del 21% di quello che ti resta. Prendiamo una casa che incassa 23.725 € in un anno, con le spese di partenza del comparatore.

La cedolare è il 21% degli incassi, ma il 54% di quello che resterebbe senza tasse. Con l’aliquota al 26% sale al 66%, e in mano restano 3.125 €.

Per questo le spese contano due volte: riducono quello che resta, ma non riducono le tasse. Una casa con spese alte paga la stessa cedolare di una con spese basse, a parità di incassi.

La trattenuta dei portali

Se l’ospite paga attraverso un portale o un’agenzia che incassa per te, chi incassa trattiene il 21% e lo versa al fisco al posto tuo. Lo fa sempre, qualunque sia la tua aliquota e anche se non scegli la cedolare.

È un acconto, non il conto finale. Il conto finale lo fai nella dichiarazione dei redditi:

• Se la tua aliquota è il 21%, la trattenuta copre già tutta l’imposta su quegli incassi.
• Se è il 26%, devi versare tu la differenza: il 5% degli incassi, 1.186 € nell’esempio.
• Se incassi direttamente, con un bonifico dell’ospite a te, nessuno trattiene niente e versi tutto tu.

Chi trattiene ti rilascia una certificazione con gli importi: serve per la dichiarazione. La differenza si versa con il saldo, entro il 30 giugno dell’anno dopo. Dal secondo anno ci sono anche gli acconti, calcolati sull’imposta dell’anno prima.

Il limite delle due case

Dal 2026 queste regole valgono solo se le case che dai in affitto breve nell’anno sono al massimo due. Fino al 2025 il limite era quattro.

Dalla terza, l’affitto breve si presume svolto come impresa, chiunque lo faccia. Vuol dire uscire dalla cedolare ed entrare nelle regole delle attività d’impresa. Se hai o stai per avere una terza casa in affitto breve, è una cosa da vedere con un commercialista prima, non dopo.

Cedolare o IRPEF

La cedolare non è obbligatoria. L’alternativa è la tassazione ordinaria: il reddito dell’affitto si somma agli altri tuoi redditi e paga l’IRPEF, più le addizionali regionale e comunale.

Con l’IRPEF l’importo tassato è il 95% del canone, perché c’è una riduzione fissa del 5%. Le spese vere non si tolgono nemmeno qui. L’aliquota è quella del tuo scaglione.

Da qui si leggono tre cose.

• Sulla casa al 21% la cedolare conviene quasi sempre. Anche nello scaglione più basso l’IRPEF parte da 21,85 € ogni 100, e ci vanno aggiunte le addizionali.
• Sulla casa al 26% dipende dal tuo reddito. Se, sommando l’affitto, il tuo reddito resta sotto i 28.000 €, l’IRPEF può costare meno: su 23.725 € di incassi sono 5.184 € più le addizionali, contro 6.169 € di cedolare. Sopra i 28.000 € la parte che supera paga il 33%, e il vantaggio si riduce fino a sparire.
• Con la cedolare le detrazioni non si usano. Spese mediche, interessi del mutuo e le altre detrazioni riducono l’IRPEF, non la cedolare. Chi ha poco altro reddito e molte detrazioni può avere un motivo in più per fare il conto con l’IRPEF.

Le addizionali cambiano da regione a regione e da comune a comune, quindi il conto preciso è personale. La scelta si fa nella dichiarazione dei redditi, anno per anno: è il momento giusto per farsi fare i due conti da un commercialista.

Quanto ti resta dopo le tasse

Le tasse sono una delle voci, e non sempre la più grande. Nell’esempio, di 100 € pagati dagli ospiti:

Arrotondati all’euro: per questo la somma fa 101.

La cedolare non si può ridurre: dipende solo dagli incassi. Le altre voci sì. È su quelle che si decide quanto ti resta, e se l’affitto breve ti conviene davvero rispetto a un inquilino fisso: il confronto è nella guida Affitto breve o affitto lungo.

Le regole vengono dalla guida Locazioni brevi dell’Agenzia delle Entrate (aprile 2026), dalle pagine Cedolare secca, come si paga e Aliquote e calcolo dell’IRPEF. Cambiano spesso con la legge di bilancio. Questa guida spiega come si fa il conto: non sostituisce il parere di un commercialista.