Affittare casa su Airbnb: quanto costa e quanto ti resta davvero

Le commissioni dei portali

È la prima cosa che esce: il portale trattiene la sua parte prima di pagarti.

Airbnb

Airbnb ha due modi di far pagare il servizio, e sta passando tutti gli host al costo unico.

Con il costo unico la percentuale può stare fra il 14% e il 16%. Una volta passati al costo unico non si torna indietro. Sono i numeri della pagina Costi del servizio del centro assistenza Airbnb; dove è prevista l’IVA, è già dentro gli importi che vedi.

Passare dal 3% al 15,5% non vuol dire per forza guadagnare meno. Con il costo ripartito l’ospite pagava a parte la sua quota, sopra il tuo prezzo. Con il costo unico il prezzo che vede l’ospite è il tuo, e la commissione sta tutta dentro. Quello che conta è rifare il conto del prezzo, non confrontare le due percentuali.

Booking e gli altri

Booking trattiene una percentuale su ogni prenotazione, che cambia secondo il paese, la zona e il tipo di struttura. Non c’è un numero valido per tutti: il tuo è scritto nel contratto e nell’area riservata. Lo stesso vale per gli altri portali.

Per il conto ti serve un numero solo: la percentuale media che i portali trattengono sui tuoi incassi. La trovi dividendo le commissioni di un mese per gli incassi dello stesso mese. Nell’esempio di questa guida è il 15%.

Il gestore, o il tuo tempo

Un affitto breve è un lavoro: annunci, prezzi, messaggi con gli ospiti, arrivi e partenze, pulizie da organizzare, piccole riparazioni. Qualcuno lo fa. Se lo fa un gestore, lo paghi con una quota degli incassi. Se lo fai tu, lo paghi con il tuo tempo.

Nell’esempio il gestore prende il 20% degli incassi: 4.745 € in un anno. È la voce più grande dopo le tasse, e quella che cambia di più il risultato.

Due cose da controllare nel contratto con il gestore:

• Su quale cifra è calcolata la quota. Sugli incassi interi o su quello che resta dopo le commissioni dei portali? La differenza, a fine anno, sono centinaia di euro.
• Cosa è compreso. Pulizie, biancheria, materiali di consumo e manutenzione possono essere dentro la quota o addebitati a parte.

Come si legge quello che il gestore ti manda ogni mese è nella guida Come leggere il rendiconto del gestore.

Pulizie e biancheria

Le pulizie non dipendono dalle notti, ma dai soggiorni: si pagano a ogni cambio di ospite. Per questo la durata media dei soggiorni conta più di quello che sembra.

Fra soggiorni di due notti e soggiorni di cinque ci sono quasi 2.500 € l’anno, a parità di notti occupate e di incassi.

Molti fanno pagare le pulizie all’ospite come voce a parte. Aiuta, ma non è gratis: quella cifra fa parte dell’incasso, e ci paghi sopra le tasse.

Bollette, internet e spese della casa

Nell’affitto lungo luce, gas, acqua e internet sono dell’inquilino. Nell’affitto breve restano intestati a te, e gli ospiti non hanno motivo di fare economia. Nell’esempio sono 130 € al mese, 1.560 € l’anno.

Poi ci sono le spese che paghi comunque, perché la casa è tua: condominio, IMU, assicurazione, manutenzione. Nell’esempio 1.800 € l’anno. Non dipendono dall’affitto breve, ma vanno nel conto: senza, il risultato sembra migliore di quello che è. L’elenco completo è nella guida I costi di una casa in affitto.

Le spese per partire

Prima del primo ospite ci sono spese che si fanno una volta sola:

• Arredo e dotazioni. Letti, biancheria in più copie, stoviglie, piccoli elettrodomestici.
• Foto e annuncio. Le foto sono la prima cosa che l’ospite guarda.
• Sicurezza. Rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintore portatile sono obbligatori in ogni casa data in affitto breve.
• CIN. Il codice identificativo nazionale va chiesto al Ministero del Turismo, esposto fuori dallo stabile e scritto in ogni annuncio.

Gli obblighi di sicurezza e il CIN sono nell’articolo 13-ter del decreto-legge 145 del 2023.

Queste spese vanno tenute separate dal conto dell’anno. Non sono un costo di gestione: sono quello che hai messo per cominciare. Mescolarle fa sembrare pessimo il primo anno e troppo buoni quelli dopo.

Le tasse

Con la cedolare secca paghi il 21% su una casa a tua scelta e il 26% sulla seconda. Si calcola su tutto quello che incassi, prima di commissioni, gestore e spese: per questo pesa più di quello che la percentuale fa pensare.

I portali che incassano per te trattengono già il 21% come acconto. Come funziona, e quando può convenire l’IRPEF, è nella guida Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026.

Il conto completo

Mettiamo tutto insieme. Una casa a 100 € a notte, occupata il 65% dell’anno, con soggiorni di tre notti in media.

Importi arrotondati all’euro: per questo la colonna su 100 € somma 101. Sono i numeri di partenza del comparatore. La rata del mutuo, se c’è, non è in questo conto.

Sono 359 € al mese. Il numero che si vede sul portale, 23.725 €, e quello che resta, 4.311 €, raccontano due case diverse.

Dove si recupera davvero

Non tutte le voci si possono toccare. Le tasse dipendono solo dagli incassi; le spese della casa ci sono comunque. Le altre si muovono. Partendo dall’esempio, e cambiando una cosa alla volta:

Tre cose da notare.

• Il gestore vale più di tutte le altre leve insieme. Ma togliere il gestore vuol dire fare il suo lavoro: va deciso contando le ore, non solo gli euro.
• Dieci punti di occupazione rendono poco più di 1.000 €. Ogni notte in più porta 100 € di incasso, ma più della metà se ne va in commissioni, gestore e tasse.
• Allungare i soggiorni rende quanto riempire di più. E di solito costa meno fatica: basta un minimo di notti o uno sconto per chi resta di più.

Sono i numeri di una casa di esempio. I tuoi saranno diversi: la cosa utile è rifare lo stesso conto con i dati veri, e rifarlo ogni mese.

Le percentuali dei portali cambiano: controlla sempre quelle del tuo account. Questa guida spiega come si fa il conto e non sostituisce il parere di un commercialista.