In breve
Dal 13 ottobre 2026 in Italia, e in tutto lo Spazio economico europeo, Airbnb fa pagare il servizio solo all’host: di solito il 15,5% più IVA, invece del 3%. L’ospite non paga più la sua parte.
Con lo stesso prezzo di prima, di 100 € te ne restano 15 in meno dopo commissione e cedolare. Per pareggiare prima delle tasse il prezzo va alzato del 19%. Per pareggiare anche dopo la cedolare serve il 25%.
Cosa è cambiato il 13 ottobre
Airbnb aveva due modi di far pagare il suo servizio. Con il costo ripartito l’host pagava di solito il 3% e l’ospite pagava a parte la sua quota, fra il 14,1% e il 16,5%, sopra il prezzo dell’annuncio. Con il costo unico paga tutto l’host: di solito il 15,5%, in alcuni casi fra il 14% e il 16%.
Airbnb sta passando tutti al costo unico. Per chi vive nello Spazio economico europeo o in Svizzera la scadenza era il 13 ottobre 2026. Tre cose da sapere:
- Vale solo per le prenotazioni nuove. Quelle fatte prima del passaggio restano con il costo vecchio, anche se il soggiorno è dopo.
- Non si torna indietro. Una volta passati al costo unico, il costo ripartito non si può più scegliere.
- Sopra c’è l’IVA. In Italia il 15,5% diventa 18,91 € ogni 100 €: è la cifra che si legge nei rendiconti. Prima, il 3% con l’IVA era 3,66 €.
La tua percentuale esatta è nelle impostazioni dei pagamenti del tuo account: controllala prima di rifare i conti.
Il conto per pareggiare
Prendiamo una notte a 100 €. Con il costo ripartito l’host pagava 3,66 € di commissione e la cedolare al 21% su 100 €. Con il costo unico la commissione sale a 18,91 €.
C’è un secondo effetto, meno visibile. La cedolare secca si calcola su tutto quello che paga l’ospite, compresa la commissione a carico tuo. Resta fuori solo la commissione che il portale chiede direttamente all’ospite, e quella con il costo unico non c’è più. Se alzi il prezzo per coprire la commissione, quella parte in più viene tassata anche lei.
| Prezzo della notte | Commissione | Cedolare 21% | Ti resta |
|---|---|---|---|
| Prima: 100 €, costo ripartito | 3,66 € | 21,00 € | 75,34 € |
| Dopo: 100 €, prezzo uguale | 18,91 € | 21,00 € | 60,09 € |
| Dopo: 119 €, +19% | 22,50 € | 24,99 € | 71,51 € |
| Dopo: 125 €, +25% | 23,64 € | 26,25 € | 75,11 € |
Commissione al 15,5% più IVA al 22%. Il gestore e le pulizie non sono nel conto: cambiano quanto ti resta, non la percentuale di aumento che serve.
Tre numeri da ricordare:
- Se non tocchi il prezzo, perdi il 20% di quello che ti restava: 15,25 € ogni 100 €.
- Con +19% pareggi prima delle tasse: dopo la commissione ti arriva quanto prima. Ma la cedolare cresce con il prezzo, e alla fine ti restano 4 € in meno ogni 100 €.
- Con +25% pareggi anche dopo la cedolare.
Il 19% è il conto che si trova più spesso, perché è fatto prima delle tasse. Per chi paga la cedolare, il pareggio vero è intorno al 25%.
Cosa cambia per l’ospite
Con il costo ripartito l’ospite vedeva 100 € di notte più la sua commissione: fra 114 € e 116,50 €. Con il costo unico vede solo il tuo prezzo, con la commissione già dentro.
- Con +19% l’ospite paga 119 €: dal 2% al 4% in più di prima. Quasi lo stesso.
- Con +25% l’ospite paga 125 €: fra il 7% e il 10% in più di prima.
È questo il punto da pesare. Il pareggio prima delle tasse lascia quasi uguale il prezzo per l’ospite. Il pareggio pieno no: la differenza la paga lui, e una casa più cara di qualche euro a notte può perdere prenotazioni, soprattutto in bassa stagione.
Quanto alzare davvero
Non c’è un numero giusto per tutti. Dipende da quanto è piena la casa e da quanto costano le case vicine. Tre modi di ragionare:
- La casa è quasi sempre piena. C’è spazio per il pareggio pieno, intorno al 25%: se un ospite rinuncia, ne arriva un altro.
- La casa è piena a metà. Intorno al 19%: l’ospite paga quasi come prima e tu perdi poco. Una notte vuota costa più di quei 4 €.
- La casa fa fatica. Meglio fermarsi sotto il 19% e guardare cosa succede alle prenotazioni per qualche settimana. Una notte venduta a 110 € ti lascia 66 €; una notte vuota, niente.
Airbnb ha uno strumento per adeguare i prezzi, che tiene conto anche dell’IVA. È comodo, ma fa il conto prima delle tasse: la cedolare la devi aggiungere tu.
Se hai già un prezzo minimo, o regole sui prezzi del fine settimana e dei soggiorni lunghi, vanno alzati anche quelli. E se le pulizie le fai pagare all’ospite come voce a parte, la percentuale più alta vale anche su quelle.
Se hai un gestore
Per chi affida la casa a un gestore, il 13 ottobre potrebbe non aver cambiato niente. Il costo unico è obbligatorio per chi usa un software di gestione: se il tuo gestore ne usa uno, la tua casa pagava già il 15,5% da prima.
Lo vedi nel rendiconto. Se la commissione di Airbnb è intorno al 19% del prezzo, sei già sul costo unico. Se è intorno al 4%, sei ancora su quello ripartito, per le prenotazioni fatte prima.
Chi paga la commissione più alta dipende dal contratto. Tre domande da fare al gestore:
- Siamo sul costo unico? Da quando? Così sai da quale prenotazione cambia il conto.
- Avete adeguato i prezzi? Di quanto? Se la commissione è salita e i prezzi no, la differenza la stai pagando tu.
- La vostra percentuale si calcola prima o dopo la commissione del portale? Se è dopo, la commissione più alta riduce un po’ anche il compenso del gestore. Se è prima, resta tutta a te.
Anche la cedolare, con un gestore, dipende dal contratto: lo spiega la guida sulla cedolare secca.
Booking e prenotazioni dirette
Il costo unico è una regola di Airbnb. Booking e gli altri portali hanno le loro percentuali, che non cambiano per questo: la tua è nel contratto e nell’area riservata. Le prenotazioni dirette restano senza commissione.
Se la stessa casa è su più portali, alzare il prezzo solo su Airbnb è normale: serve a tenere uguale quello che ti resta, non il prezzo. Il conto per ogni portale lo fa il calcolatore Quanto ti resta da Airbnb, dove puoi mettere la percentuale che vuoi. Per tutte le altre voci, dal gestore alle bollette, c’è la guida Affittare casa su Airbnb: quanto costa e quanto ti resta.
Domande frequenti
Di quanto devo alzare i prezzi su Airbnb con il costo unico?
Per avere dopo la commissione quanto prima, circa il 19%: con il 15,5% più IVA, una notte da 100 € diventa 119 €. Per avere lo stesso anche dopo la cedolare secca al 21%, circa il 25%, perché la cedolare si calcola anche sulla parte in più.
Da quando vale la nuova commissione Airbnb in Italia?
Per chi vive nello Spazio economico europeo, Italia compresa, o in Svizzera, la scadenza per passare al costo unico era il 13 ottobre 2026. Fuori dall’Europa era il 15 settembre. Chi usa un software di gestione era già passato prima.
La nuova commissione vale anche per le prenotazioni già fatte?
No. Il costo unico vale solo per le prenotazioni fatte dopo il passaggio. Quelle fatte prima restano con il costo ripartito, anche se il soggiorno è dopo il 13 ottobre.
Perché con il costo unico pago più cedolare?
La cedolare si calcola su tutto quello che paga l’ospite, commissione a carico tuo compresa. Prima la quota dell’ospite la pagava lui direttamente ad Airbnb e restava fuori. Ora sta dentro il tuo prezzo: se alzi il prezzo per coprirla, paghi il 21% anche su quella parte.
Il costo unico vale anche per Booking?
No, è una regola di Airbnb. Booking ha le sue percentuali, che cambiano secondo il paese, la zona e il tipo di struttura, e non sono cambiate per questo.
Le regole vengono dalla pagina Costi del servizio del centro assistenza Airbnb e dall’annuncio Simplifying service fees on Airbnb del 7 luglio 2026; la base della cedolare dalla guida Locazioni brevi dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata ad aprile 2026. Le percentuali dei portali cambiano: controlla sempre quelle del tuo account. Questa guida spiega come si fa il conto e non sostituisce il parere di un commercialista.